ALLOGGIO DEL PORTIERE: CHI PAGA LE SPESE CONDOMINIALI, LE BOLLETTE E IL RISCALDAMENTO?

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Scopri chi paga le spese e le bollette dell’alloggio del portiere: cosa dice la legge, come funziona il comodato gratuito e cosa prevede il CCNL.

Il ruolo del portiere nei condomìni: una figura indispensabile

Nei condomìni di grandi dimensioni, soprattutto nelle città, la figura del portiere è ancora oggi una presenza preziosa.
Si occupa della sorveglianza, della custodia dello stabile, della gestione delle chiavi e della pulizia degli spazi comuni. È la persona che garantisce sicurezza, ordine e disponibilità quotidiana ai residenti.

Per agevolare il suo lavoro, molti condomìni mettono a disposizione del portiere un piccolo appartamento all’interno dell’edificio, spesso offerto in comodato d’uso gratuito.
Ma chi paga le spese relative a questa abitazione? E a chi spettano le bollette?

L’alloggio del portiere è una parte comune del condominio

Secondo il Codice Civile, l’alloggio del portiere rientra tra le parti comuni dell’edificio. È considerato un “locale di servizio comune”, al pari della portineria o della lavanderia condominiale.

Questo significa che l’appartamento non è di proprietà del portiere, ma del condominio nel suo complesso.
Di conseguenza, tutte le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria — come tinteggiature, riparazioni o lavori agli impianti — vengono suddivise tra i condomini, in base ai millesimi o a quanto stabilito dal regolamento.

Comodato d’uso gratuito: cosa significa per il portiere

Quando l’alloggio viene concesso in comodato d’uso gratuito, il portiere può utilizzarlo senza pagare un affitto.
Questo tipo di contratto serve a garantire la sua presenza costante nello stabile, ma prevede anche alcuni obblighi:

• il portiere deve custodire e mantenere l’alloggio in buono stato;
• non diventa proprietario né condomino;
• non deve pagare le quote condominiali ordinarie, a meno che il contratto non stabilisca diversamente.

Anche se l’accordo prevede un piccolo rimborso per le utenze, il contratto resta comunque di comodato gratuito.

Spese condominiali dell’alloggio del portiere: chi le paga

La gestione delle spese dipende dal regolamento condominiale e dal contratto di comodato, ma in generale la suddivisione è chiara.

A carico del condominio:

• manutenzione ordinaria (riparazioni, tinteggiatura, impianti elettrici e idraulici);
• utenze comuni, come acqua e riscaldamento centralizzato;
• lavori straordinari o migliorie strutturali.

A carico del portiere:

• consumi personali (gas, elettricità, se i contatori sono separati);
• TARI e canone Rai;
• eventuali spese legate all’uso privato dell’abitazione.

Chi paga luce, acqua e riscaldamento del portiere

Il Contratto Collettivo Nazionale del Lavoro (CCNL) per i portieri stabilisce chiaramente la ripartizione delle utenze:

• Energia elettrica: 40 kWh mensili gratuiti;
• Acqua: 120 metri cubi all’anno a carico del condominio;
• Riscaldamento: spese sostenute dal condominio.

Se l’impianto di riscaldamento non è funzionante o non viene fornito, il portiere ha diritto a un’indennità sostitutiva, anch’essa a carico dei condomini.

Le altre utenze (come il gas per cucinare o eventuali abbonamenti personali) restano invece di competenza del portiere.

Come evitare conflitti: consigli per amministratori e condomini

Per prevenire malintesi e discussioni, è fondamentale che l’amministratore condominiale specifichi tutto per iscritto.
Nel regolamento condominiale e nel contratto di comodato dovrebbero essere indicati:

• che l’alloggio del portiere è una parte comune del condominio;
• quali spese spettano al condominio e quali al portiere;
• i limiti di consumo per acqua ed elettricità;
• le modalità di calcolo di eventuali indennità per il riscaldamento.

Una gestione chiara e trasparente tutela sia il condominio che il portiere, evitando future controversie.

In sintesi

L’alloggio del portiere è un bene comune del condominio, concesso in comodato d’uso gratuito per agevolare il lavoro di sorveglianza e custodia.
Le spese di manutenzione e riscaldamento restano a carico del condominio, mentre le utenze personali e i tributi domestici spettano al portiere.

Stabilire tutto in modo preciso nel regolamento condominiale e nel contratto è la chiave per garantire serenità e collaborazione tra tutte le parti coinvolte.