Quando si acquista un box auto all’interno di un complesso condominiale, è normale chiedersi quali spese si debbano realmente sostenere. Il dubbio nasce spesso durante le prime assemblee: se non si vive nel palazzo, perché si dovrebbe contribuire alla gestione dell’intero condominio?
In realtà, dal punto di vista giuridico, la risposta è piuttosto chiara. Nel momento in cui si compra un box, si diventa comunque condomini. Questo perché, secondo il Codice Civile italiano, chiunque possieda un’unità immobiliare all’interno di un edificio – che si tratti di un appartamento, di un negozio o anche solo di un garage – entra automaticamente a far parte del condominio e partecipa alle spese per la conservazione delle parti comuni.
Naturalmente questo non significa pagare quanto chi possiede un appartamento. La partecipazione alle spese avviene infatti in proporzione al valore della proprietà, espresso nelle tabelle millesimali. Un box auto ha quasi sempre un valore e una superficie molto inferiori rispetto a un’abitazione, quindi anche la quota di spese sarà più contenuta.
Ci sono però alcune voci di costo che difficilmente si possono evitare. Anche chi possiede soltanto il garage utilizza infatti alcune parti comuni dell’edificio. Per raggiungere il box si passa normalmente attraverso rampe, corselli, cancelli carrai o vialetti di accesso, che devono essere mantenuti in buono stato. La manutenzione di queste strutture è quindi una spesa condivisa da tutti i proprietari dei box. Lo stesso vale per l’illuminazione delle aree di manovra e delle autorimesse, che serve proprio a garantire l’utilizzo in sicurezza di questi spazi.
Un’altra voce importante riguarda la sicurezza. Nei garage condominiali sono spesso presenti estintori, porte tagliafuoco o sistemi di rilevazione dei fumi, oltre alle verifiche periodiche richieste dalla normativa antincendio. Anche questi costi ricadono sui proprietari dei box, perché riguardano direttamente l’area in cui si trovano le autorimesse.
In genere, inoltre, viene richiesta anche una piccola quota delle spese generali del condominio, come il compenso dell’amministratore o l’assicurazione dello stabile. Si tratta di costi legati alla gestione complessiva dell’edificio, di cui fanno parte anche i locali destinati ai garage.
Diverso è invece il discorso per tutte quelle parti del palazzo che non hanno alcuna utilità per chi possiede solo il box. Il diritto condominiale prevede infatti il principio del cosiddetto condominio parziale, disciplinato dall’articolo 1123 del Codice Civile italiano. In sostanza, quando un bene o un servizio è destinato solo a una parte del fabbricato, le spese devono essere sostenute soltanto da chi ne trae beneficio.
Questo significa, per esempio, che il proprietario del garage normalmente non paga la pulizia delle scale, l’illuminazione dei pianerottoli o la manutenzione di un giardino utilizzato esclusivamente dagli appartamenti. Allo stesso modo, se l’ascensore serve solo i piani abitativi e non arriva al livello dei box, è difficile che venga richiesto un contributo per la sua manutenzione.
Ci sono però situazioni intermedie. Se, ad esempio, l’ascensore arriva anche al piano interrato e consente di raggiungere comodamente l’area dei garage, l’impianto potrebbe essere considerato utile anche ai proprietari dei box e quindi rientrare tra le spese da condividere. Molto dipende dalla struttura dell’edificio e dalle tabelle millesimali adottate.
Un altro elemento da tenere sempre presente è il regolamento condominiale. Se si tratta di un regolamento contrattuale – cioè approvato da tutti i condomini e spesso allegato all’atto di acquisto – può stabilire criteri diversi rispetto a quelli previsti dalla legge. In alcuni casi può esonerare i box da determinate spese, in altri può invece prevedere una partecipazione più ampia.
In definitiva, possedere soltanto un box auto non significa essere completamente estranei alla vita del condominio, ma nemmeno dover sostenere i costi di servizi che non si utilizzano. Il principio che guida la ripartizione delle spese rimane sempre quello della proporzionalità e dell’utilità effettiva delle parti comuni. Per questo, quando sorgono dubbi sulle quote richieste, la prima cosa da fare è consultare le tabelle millesimali e il regolamento condominiale: sono questi documenti che definiscono con precisione quali spese spettano realmente al proprietario del garage.
