Il “cantiere” del diritto condominiale si riapre ufficialmente. A oltre dieci anni dalla Legge 220/2012, il nuovo Disegno di Legge AS 1816/2026 punta a rivoluzionare la gestione degli edifici in Italia. Dopo il ritiro della precedente proposta “Gardini”, questo nuovo testo introduce novità sostanziali che spaziano dalle tutele assicurative alla lotta all’insolvenza.
Ecco i pilastri della riforma che promette di cambiare il volto delle nostre assemblee.
1. Assicurazione Obbligatoria per l’Edificio
La novità più impattante riguarda la sicurezza economica. Il DDL introduce l’obbligo per il condominio di stipulare una polizza catastrofale e di responsabilità civile verso terzi. L’obiettivo è proteggere i proprietari dal perimento (totale o parziale) del fabbricato e dai danni causati a soggetti esterni, standardizzando una pratica che finora era lasciata alla discrezione dei singoli regolamenti.
2. Assemblee più Snellé: Quorum al Ribasso
Per evitare le paralisi decisionali, la riforma introduce maggioranze facilitate per i lavori necessari alla sicurezza degli edifici e degli impianti.
- Cosa cambia: Per approvare interventi obbligatori per legge, basterà il voto favorevole di 1/3 dei presenti che rappresentino almeno 1/3 del valore millesimale.
- Il rischio: Se da un lato si velocizzano i cantieri, dall’altro pochi condòmini potrebbero deliberare spese ingenti, riducendo il peso decisionale della minoranza.
3. Guerra alla Morosità e “Sfratto” dai Servizi
Il testo usa il pugno di ferro contro chi non paga le quote:
- Sospensione dei servizi: Se il debito supera i sei mesi, l’amministratore può sospendere al moroso l’uso dei servizi comuni suscettibili di godimento separato (come acqua o ascensore), anche se essenziali, pur con i dubbi di costituzionalità che ne derivano.
- Prededuzione nei pignoramenti: Nelle procedure esecutive, il credito del condominio avrà una corsia preferenziale, venendo soddisfatto con precedenza sulla distribuzione del ricavato.
- Responsabilità dell’inquilino: Viene introdotta la responsabilità solidale tra proprietario e affittuario per le spese di riscaldamento e condizionamento.
4. Nuove Regole per gli Amministratori
La figura del professionista cambia volto, tra semplificazioni e nuovi obblighi:
- Stop ai “fai-da-te”: Non sarà più possibile nominare un amministratore interno (un condòmino dello stabile).
- Certificazione UNI: Per gestire stabili con più di 50 unità o bilanci superiori a 100.000 euro, l’amministratore dovrà possedere la certificazione UNI 10801:2024.
- Trasparenza Web: Diventa obbligatorio pubblicare l’estratto conto condominiale in un’area riservata online ogni tre mesi, pena la revoca dell’incarico.
- Scudo responsabilità: L’amministratore è esonerato da responsabilità civili o penali se dimostra che l’inadempimento è causato dalla morosità dei condòmini (previa azione di recupero crediti).
5. Bonus Fiscale: Detraibilità del Compenso
Per la prima volta, si guarda al portafoglio dei cittadini: il compenso dell’amministratore relativo all’abitazione principale diventa detraibile ai fini IRPEF fino a un tetto massimo di 500 euro all’anno.
IN SINTESI IL DECRETO LEGGE AS 1816 PREVEDE:
| Art.1Modifiche all’articolo 1129 del codice civile | L’articolo in commento è uno di quelli che, certamente, incide in maniera più intensa sulla materia, prevedendo una serie di rilevanti modifiche al testo vigente dell’articolo 1129 del codice civile.Esso interviene direttamente sull’attività dell’amministratore, nel chiaro tentativo di alleggerirne la posizione, sia nel caso di stallo dell’assemblea che non provveda alla sua sostituzione, sia nel caso di impossibilità di dare corso alla propria attività a causa di persistente morosità.Al riguardo, infatti, non solo si prevede che alla nomina dell’amministratore provveda sempre l’autorità giudiziaria (indipendentemente dal numero dei condòmini) quando il ricorso è presentato dall’amministratore dimissionario, ma, ancora, si stabilisce che il mandatario venga espressamente esonerato da responsabilità (civili, penali ed amministrative) in tutte le ipotesi in cui non abbia potuto adempiere ai suoi doveri a causa della morosità dei condòmini, naturalmente a condizione di aver tentato il recupero del credito nei confronti degli stessi.Ancora, sempre in relazione alla figura dell’amministratore, si prevede che, alla cessazione dell’incarico, egli debba consentire il passaggio delle consegne entro trenta giorni e che sia comunque tenuto all’esecuzione delle attività urgenti e necessarie ad evitare pregiudizi per la compagine condominiale anche in regime di prorogatio, maturando, però, in tali casi il diritto alla percezione di compensi proporzionali sul totale dell’opera.Tale percentuale, invero, è piuttosto contenuta, in quanto non può essere superiore ad un dodicesimo del compenso anno pattuito, coincidendo, pertanto, sostanzialmente, con una mensilità; in ciò si coglie una sostanziale diversità con la proposta Gardini che, al contrario, prevedeva espressamente che l’attività svolta in prorogatio fosse retribuita.Quanto alla durata dell’incarico, poi, si inserisce nell’articolo 1129 del codice civile, la dimensione temporale annuale, con rinnovo tacito alla scadenza, per un periodo di uguale durata, sino alla revoca o alle dimissioni e si specifica che il compenso, indicato analiticamente -oltre che concordato- all’atto della nomina e dell’accettazione, resterà valido anche per i successivi rinnovi.Interessante, sul punto, notare come il disegno di legge in oggetto sanzioni con l’annullabilità della nomina la mancata analitica indicazione del compenso da parte dell’amministratore, con ciò andando in una direzione sostanzialmente divergente da quella della giurisprudenza maggioritaria che, invece, ritiene nulla una simile nomina.Infine, a garanzia della trasparenza della gestione contabile del condominio, accanto all’obbligo dell’apertura del conto corrente dedicato, si impone all’amministratore di pubblicare “on line, in apposita area riservata ai condomini, entro 30 giorni dalla fine di ogni trimestre, il relativo estratto del conto”, addirittura a pena di revoca.Niente deposito dei rendiconti alla camera di Commercio, dunque, come previsto dalla precedente proposta di legge, e questo, se da un lato può semplificare gli adempienti del mandatario, dall’altro nulla aggiunge in termini migliorativi ai fini dell’accesso al credito dell’ente di gestione.Nulla nemmeno in ordine alla figura del revisore contabile, quale figura chiamata in via preventiva ad affiancare l’amministratore, ai fini della certificazione della buona qualità del suo operato in relazione alla redazione dei rendiconti, che caratterizzava, invece, la precedete proposta di legge Gardini.Allo stesso modo, non viene reiterato in questo nuovo disegno di legge l’obbligo, per l’amministratore, di dotarsi di una polizza professionale obbligatoria, sulla scorta di quanto prevsito dalla proposta Gardini, il che, per certi versi, mal si concilia con l’obbligo in tal senso imposto al condominio, come soggetto giuridico. |
| Art. 2Modifiche all’articolo 1136 del codice civile | L’articolo 2 interviene direttamente sui quorum costitutivi e deliberativi dell’assemblea, in relazione all’effettuazione dei lavori sulle parti comuni dell’edificio che sono obbligatori per legge, al fine di garantire la sicurezza degli edifici e degli impianti.Tali lavori, ove il testo fosse integralmente confermato, potranno essere deliberati con le maggioranze minime, con le quali oggi, ad esempio, si approvano i rendiconti: sarà sufficiente il voto favorevole di un terzo dei presenti che rappresentino un terzo del valore dell’immobile.Si tratta di una previsione che non convince del tutto, per due ordini di ragioni: in primo luogo, è facile prevedere che pochi condòmini, rappresentanti pochi millesimi, potranno approvare opere anche molto onerose dal punto di vista economico.In secondo luogo, questo ampliamento –di fatto- dei poteri assembleari rischia di alterare i delicati equilibri del condominio, in favore dei condòmini ed a svantaggio dell’amministratore, il cui potere d’impulso –viceversa ampiamente riconosciuto dalla proposta Gardini- viene di fatto quasi del tutto svuotato.E se ciò potrà probabilmente evitare le ricorrenti situazioni di stallo nelle quali l’assemblea non è posta in condizione di deliberare per mancanza di teste e millesimi, d’altra parte comporta il rischio di affidare iniziative anche molto complesse, in termini di adeguamento normativo e di sicurezza, ai condòmini.Questi ultimi, a differenza dell’amministratore, che è professionista del settore, potrebbero non avere –com’è giusto che sia- le necessarie competenze tecniche. |
| Art. 3Obbligatorietà della polizza condominiale per perimento e responsabilità civile verso terzi | L’articolo 3 del disegno di legge, interviene sul testo dell’articolo 1135 del codice civile, ampliando di fatto i poteri dell’assemblea, alla quale viene fatto obbligo di provvedere alla stipula o al rinnovo della stipula di un’assicurazione adeguata al valore dell’edificio, che garantisca i condòmini dal perimento parziale o totale dell’edificio e copra la responsabilità civile degli stessi verso terzi.C’è da verificare quanto tale previsione possa influire sul mercato del settore, atteso che, diventando obbligatoria, potrebbe rappresentare un business particolarmente interessante per quelle compagnie assicurative che, avendo maggiore disponibilità finanziaria e patrimoniale, potrebbero offrire prodotti ad un costo estremamente concorrenziale. |
| Art. 4Modifiche all’articolo 63 disp. att.al codice civile | In relazione alla materia delle morosità, tale articolo contiene delle previsioni estremamente rigorose che, per certi versi, aprono a forti dubbi di tenuta costituzionale, soprattutto laddove si stabilisce che, in caso di morosità protratta per oltre un semestre, l’amministratore potrà sospendere ai morosi i servizi suscettibili di utilizzazione separata, indipendentemente dalla loro natura.Il caso specifico dell’interruzione dell’erogazione dell’acqua ad uso umano e dell’interdizione dall’uso dell’ascensore, evidentemente, dovranno essere valutati in relazione alle singole specificità, posto che, in presenza di categorie di soggetti a rischio o, comunque, fragili, residenti all’interno degli immobili occupati da morosi, sembrano essere di difficile applicazione pratica. |
| Art.6Modifiche all’articolo 70 disp. att.al codice civile | La disposizione rafforza le sanzioni previste nel caso di violazione del regolamento condominiale, con l’intento di responsabilizzare il proprietario in caso di locazione o concessione in uso del proprio immobile, prevedendo espressamente che il condòmino sia responsabile delle infrazioni commesse da chiunque abbia in uso il bene, anche a titolo di ospitalità. |
| Art. 7Modifiche all’articolo 71 bis disp. att.al codice civile | Quanto ai requisiti soggettivi per poter esercitare la professione di amministratore condominiale, due sono le modifiche principali: innanzitutto, viene eliminata la possibilità per i condòmini interni di amministrare lo stabile nel quale risiedono; in secondo luogo, laddove l’amministratore si trovi a gestire uno stabile con più di cinquanta unità immobiliare, ovvero con bilanci di esercizio superiori ad euro 100.000,00, diventa obbligatorio il conseguimento della certificazione secondo la norma tecnica UNI 10801:2024, ossia la norma tecnica di riferimento sui requisiti di conoscenza, abilità, autonomia e responsabilità dell’amministratore condominiale.Eliminato, dunque, l’obbligo di laurea previsto dalla Riforma Gardini, per i soli amministratori di prossima formazione e non operativo per quelli già esercitanti. |
| Art. 8Modifiche all’articolo 10della legge 27 luglio 1978, n. 392 | Ancora, in relazione alle modifiche apportate al testo dell’articolo 10 della legge 27 luglio 1978, n. 392, è stata prevista la responsabilità solidale tra il conduttore ed il proprietario per le spese relative ai servizi di riscaldamento e condizionamento, per la cui disciplina e regolamentazione il primo conserva il diritto di voto in assemblea. |
| Art. 9.Spese condominiali riconosciute con precedenza anche nelle procedure di espropriazione individuale | Tale articolo, che dal punto di vista processuale potrebbe avere delle implicazioni interessanti, stabilisce che le quote condominiali, nelle procedure esecutive individuali a carico del condòmino/debitore, siano soddisfatte in prededuzione nella fase della distribuzione del ricavato.Tale norma, nell’ottica dell’effettivo recupero delle morosità importanti, parrebbe incoraggiare l’espropriazione immobiliare da parte del condominio creditore in danno del moroso, in quanto, contrariamente a quanto accade attualmente, sembrerebbe garantire, almeno per una buona percentuale, il rientro delle somme medio tempore anticipate dai condòmini adempienti. |
| Art. 10.Detraibilità del compenso dell’amministratore | Infine, l’articolo 10 del disegno di legge, nel modificare l’articolo 15, comma 1, del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, introduce la detraibilità del compenso dell’amministratore per l’abitazione principale, sino alla concorrenza di 500 euro all’anno. |
Luci e Ombre della Riforma
Se da un lato il DDL AS 1816 appare più “snello” rispetto ai tentativi precedenti, gli esperti segnalano alcune lacune. Manca, ad esempio, l’obbligo di una polizza professionale per l’amministratore e non viene istituito un albo ufficiale. Inoltre, la forte spinta sulle polizze obbligatorie fa temere la creazione di regimi di oligopolio da parte delle grandi compagnie assicurative.
L’iter parlamentare è appena iniziato: resterà da vedere quanti di questi articoli supereranno indenni il confronto politico nei prossimi mesi.
