27 Febbraio 2026

Nel condominio la regola generale prevede che le spese comuni vengano ripartite secondo il valore millesimale di ciascuna unità immobiliare. Tuttavia, questo criterio non è inderogabile: esistono casi in cui i costi possono essere suddivisi in misura uguale tra tutti i proprietari, ma solo a determinate condizioni. Vediamo nel dettaglio quando ciò è consentito dalla legge. Il criterio ordinario: proporzionalità ai millesimi Il riferimento normativo principale è l’art. 1123 del codice civile, secondo cui le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni, per i servizi di interesse comune e per le innovazioni deliberate dall’assemblea, devono essere sostenute dai condomini in proporzione al valore della proprietà di ciascuno, salvo diverso accordo. Il principio di fondo è quindi quello della proporzionalità: chi possiede una quota maggiore dell’edificio contribuisce in misura maggiore alle spese comuni. La possibilità di una diversa ripartizione Lo stesso articolo, però, prevede espressamente la possibilità di una “diversa convenzione”. Ciò significa che i condomini possono accordarsi per adottare un criterio alternativo rispetto a quello millesimale, ad esempio una suddivisione delle spese in parti uguali tra tutte le unità immobiliari. La giurisprudenza ha confermato questa possibilità. La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 22824/2013, ha chiarito che il criterio legale può essere derogato, purché vi sia un accordo valido e unanime tra tutti i condomini. In tal caso, la scelta di dividere i costi in modo paritario è legittima, anche se comporta effetti economici differenti rispetto alla ripartizione proporzionale. Non basta la maggioranza assembleare È importante precisare che una semplice delibera approvata a maggioranza non è sufficiente per modificare i criteri di ripartizione delle spese. Una decisione di questo tipo sarebbe in contrasto con l’art. 1123 c.c. e potrebbe essere impugnata. Per introdurre un criterio diverso è necessario il consenso unanime di tutti i proprietari, formalizzato in un’apposita convenzione. Come deve essere formalizzato l’accordo L’accordo unanime può risultare: Affinché la deroga sia opponibile anche ai futuri acquirenti, è necessario che la clausola sia inserita nel regolamento contrattuale e richiamata nei singoli atti di trasferimento, oppure che sia adeguatamente trascritta nei pubblici registri immobiliari. In assenza di tali presupposti, il nuovo proprietario potrebbe non essere vincolato al criterio di ripartizione diverso da quello legale. In conclusione La suddivisione delle spese condominiali in parti uguali è possibile, ma rappresenta un’eccezione rispetto alla regola generale della proporzionalità ai millesimi. Per essere valida ed efficace, richiede l’accordo unanime di tutti i condomini e una corretta formalizzazione giuridica, soprattutto per garantire la sua efficacia nei confronti dei successivi acquirenti.