19 Agosto 2025

Quando un condomino non paga regolarmente le spese, l’amministratore ha la possibilità – ma non l’obbligo – di sospendergli alcuni servizi comuni. Questa facoltà è prevista dall’art. 63 delle disposizioni attuative del codice civile e può essere esercitata solo dopo almeno sei mesi di morosità. Non si tratta però di una regola automatica: la decisione va valutata caso per caso, bilanciando da un lato il diritto del singolo proprietario e dall’altro la tutela dell’intera collettività condominiale. La legge e la giurisprudenza precisano che i servizi che si possono sospendere sono soltanto quelli non essenziali e tecnicamente separabili, cioè che possono essere interrotti al condomino moroso senza pregiudicare l’uso da parte degli altri. Per questo motivo, la gamma di servizi effettivamente sospendibili è piuttosto limitata. Non rientrano ad esempio tra i servizi sospendibili il riscaldamento centralizzato e l’acqua potabile, perché strettamente legati alla salute e all’abitabilità dell’alloggio. Più discutibile invece è il caso dell’ascensore: in linea di principio può essere escluso al moroso, ma non se lui o un suo familiare hanno disabilità che rendono le scale impraticabili. Altri servizi che possono essere sospesi, se tecnicamente possibile, sono il citofono o videocitofono, l’antenna satellitare condominiale, l’uso della piscina comune o alcune prestazioni del portiere, come il ritiro della posta o dei pacchi. Rimane invece dubbio il tema del cancello automatico, che incide anche sulla sicurezza: in alcuni casi si può disattivare solo il telecomando, lasciando comunque l’accesso con la chiave. Prima di sospendere un servizio, l’amministratore deve compiere una serie di verifiche: accertare che la morosità duri da oltre sei mesi, controllare che il servizio non sia essenziale, valutare la fattibilità tecnica e i costi dell’operazione, oltre a documentare ogni passaggio per evitare contestazioni. Non è obbligatorio avvisare formalmente il condomino, ma è comunque consigliabile farlo, sia per correttezza che per tutelarsi in eventuali cause. Anche i costi della sospensione meritano attenzione: inizialmente è il condominio a doverli anticipare, ma restano a carico del condomino moroso, che dovrà rimborsarli in un secondo momento. Va sottolineato però che l’amministratore non può agire in modo arbitrario. Se la sospensione è eccessiva o riguarda un servizio essenziale, rischia di rispondere civilmente per danni e, in situazioni più gravi, persino penalmente. Per questo è sempre consigliabile valutare l’impatto della decisione e, se possibile, cercare prima un accordo con il moroso, magari con un piano di rientro. In definitiva, la sospensione dei servizi è uno strumento legittimo che il legislatore mette a disposizione, ma che deve essere usato con prudenza. Più che un’arma punitiva, dovrebbe rappresentare l’ultima possibilità, da applicare solo quando ogni altra soluzione è fallita. L’amministratore, quindi, non è solo un gestore tecnico, ma sempre più una figura che deve coniugare competenze giuridiche e sensibilità umana.